Рекомендую к прочтению статью с Прохвоста.
Новый подход к собственности или как нам реформировать ЖКХ
Наступил 2015 год, а вместе с ним пришло долгожданное время перемен, связанное с переходом в законодательное поле России. Новые для севастопольцев законы, новая структура власти, новые лица в Законодательном собрании города, новые для нас муниципальные органы самоуправления и многое другое. Как все это будет работать, покажет жизнь.
Ясно одно: без нашего активного участия невозможно решить одну из главных задач «Русской весны», построить новый город Севастополь в широком смысле понимании этого слова, как не состоялась бы сама «Русская весна», и Севастополь и Крым не смогли бы вернуться в состав своей Родины - России.
Хотелось бы обратится к существенным изменениям в области ЖКХ, которые проводятся в России с 1992 года. Став субъектом российской федерации, Севастополь и мы, севастопольцы, включаемся в проводимую в России реформу ЖКХ. Главная цель которой: переход на рыночные отношения в сфере ЖКХ, демонополизация управления многоквартирными домами и коммунальной инфраструктурой создание комфортной среды проживания, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг при одновременном снижении затрат на их предоставление, соблюдении принципа социальной справедливости и обеспечении социальной защиты населения.
Ключ к проведению реформы - это мы, собственники (владельцы) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Наше желание управлять своей собственностью.
К базовым документам, на основании которых осуществляются преобразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства в России, можно отнести Жилищный кодекс Российской федерации и ряд документов, принятых Правительством РФ.
Из длинного перечня основополагающих документов назову, на мой взгляд, основные:
- Новые правила предоставления коммунальных услуг (Постановление правительства РФ № 354 от 6.05.2011 года), - Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" - Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761«О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». - Федеральный закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ от 21 июля 2014 года. -Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ"О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Став владельцами своих квартир, мы заботливо и кропотливо занимаемся их ремонтом и облагораживанием. И, так сложилась практика, совершенно не заботимся об общем имуществе многоквартирных домов, не понимая того, что текущие крыши, обветшалые фасады домов, «убитые» внутридомовые сети водопровода и канализации, вода, стоящая годами в подвалах некоторых домов севастопольцев, значительно понижают комфорт наших жилищ, разрушают жилищный фонд. Заставляют нас вести «героическую» борьбу с «ветряными мельницами» за поддержание, хоть в каком- то состоянии, наших домов. А если к этому добавить пропущенные сроки капитальных и промежуточных ремонтов домов , то картина становится совсем безрадостной.
Выход из сложившегося положения есть. И это, прежде всего, строгое соблюдение требований нового для нас уже действующего жилищного законодательства всеми участниками жилищно-коммунальных отношений. Использование опыта регионов РФ по реформированию ЖКХ. В регионах, где этими вопросами занимаются профессионалы, честная и принципиальная власть и неравнодушные граждане, - достигнуты значительные успехи в деле реформирования ЖКХ.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, вступившему в действие с 01 марта 2005 года, мы стали владельцами не только жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Мы получили право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном домах. Это - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (статьи 30,36 указанного кодекса).
Теперь только мы, собственники жилых помещений, имеем право распоряжаться своим имуществом. Мы можем сами управлять им или доверить это управление на основе договора управляющим организациям. И только собственники могут принять решение общим собранием, как использовать земельный участок и придомовую территорию, на которой стоит дом, а не власти и любые коммерческие структуры, которые уже понастроили домов на подобных участках. Они будут пытаться это делать всегда, пока мы, собственники помещений, не оформим эту землю в долевую собственность на земельный участок, на котором расположены такие дома.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации «земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме». Нужно сказать, что теперь у собственников помещений появились и обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом.
Участие в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество данного дома (новые для нас дополнительные расходы, на общедомовые нужды и взносы на капитальный ремонт).
Нужно отметить, что взаимоотношения в жилищной сфере в РФ жестко регулируются законами и решениями правительства в отношении всех субъектов жилищного права. В нем прописаны не только права и обязанности собственников помещений управляющих организаций, товариществ собственников жилья, ЖК и ЖСК, а также механизмы регулирования деятельности участников жилищного рынка услуг и полномочия властей всех уровней по обеспечению органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Также нужно отметить, что действующие законы, связанные с ЖКХ, предусмотрели и механизм защиты малообеспеченных граждан, а также граждан, имеющих льготы, предоставив им право на жилищные субсидии. Многие законодательные акты и решения Правительства РФ в сфере ЖКХ имеют четкую социальную направленность - защита интересов граждан РФ.
Хотелось бы посмотреть на первые шаги севастопольских властей, направленные на реформирование ЖКХ в новом субъекте РФ. Появившиеся в начале января 2015 года на подъездах домов севастопольцев объявления по вопросам предоставления жилищных услуг привели некоторых граждан города, в том числе и меня, в смятение. Что происходит? Если это один из первых шагов властей города, то он очень неудачный...
Пользуясь неосведомленностью основной части населения города в части прав, которые нам представляет Жилищный кодекс РФ, Правительство Севастополя вольно или невольно предлагает собственникам помещений в многоквартирных домах безальтернативный способ управления своим многоквартирным домом, заставляя при этом нас самих принять решение по этому поводу. Получается, что севастопольцы должны принять решение в пользу управляющих компаний, созданных Правительством города.
По имеющейся информации на сегодняшний момент их создано 9. Например, «Управляющая компания Нахимовского района» одна на весь район за исключением Северной стороны. А как же закон? Статья 44 пункт 1 и 161 пункт 2 Жилищного кодекса: только общее собрание собственников может принять решение о выборе способа управления домом из трех вариантов (управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потр*бительским кооперативом; управляющая организация или непосредственное управление).
Хочу также отметить, что проведение общего собрания собственников очень ответственное мероприятие, порядок проведения которого подробно расписан в жилищном кодексе, а допущенные ошибки при проведении общих собраний влекут признание принятых решений собственниками недействительными.
Управляющие компании (в том числе и созданные в городе Севастополе Правительством города ГУПы) должны за свой счет подготовить и провести собрания собственников и на основании решения общего собрания собственников многоквартирных домов заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения многоквартирного дома. И только после этого договор вступит в законную силу.
Кроме того, управляющие компании должны иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. А имеют ли указанные компании соответствующие лицензии? Скорее всего нет, так как процесс лицензирования в городе не запущен. Хочу отметить, что осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии с 1 января 2015 года облагается большими штрафами и дисквалификацией, а 1 мая 2015 года полностью запрещается.
А что если граждане города (собственники помещений многоквартирных домов) вообще не пожелают собираться на собрания собственников, что тогда? Тогда власти придется выполнить требование статьи 161 пункт 4 Жилищного кодекса. «Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано».
Севастопольцы прекрасно знают «качество»жилищных услуг, которые нам предоставляли многие годы перерегистрируемые сейчас РЭПы, знают руководство этих предприятий и тех, на кого были заведены уголовные дела еще при украинской власти и, конечно, обслуживающий персонал. Доверят ли граждане города таким компаниям (ГУПам) свои собственные деньги, содержание и ремонт общего имущества, - большой вопрос.
Исходя из текста указанного выше объявления, «обслуживание соответствующего жилого фонда» предполагается с 1 марта 2015 года, то есть к этому сроку должны быть выполнены все мероприятия по реализации жилищного права граждан города, предусмотренные действующим законодательством, прежде чем созданные компании начнут работать, что, естественно, невозможно. Тем самым указанные управляющие компании, созданные Правительством города, будут осуществлять деятельность в нарушение требований законов РФ.
А как же другие управляющие компании, которые также желают и имеют право осуществлять подобную деятельность?
Из всего сказанного можно сделать некоторые выводы.Все принятые на сегодняшний день решения Правительства Севастополя по важному вопросу для жителей города по ремонту и обслуживанию многоквартирных жилых домов неизвестны большинству граждан города и остались незамеченными в СМИ.
Первые шаги властей города по реформированию ЖКХ начались со старых ошибок:
а) с отвержения главной цели реформы - демонополизации рынка жилищных услуг, б) подряды на выполнение работ в сфере ЖКХ получают не те фирмы, которые предлагают наилучшие условия, а те, которые более успешно лоббируют свои интересы. Стоит ли удивляться сегодня тому негативному отношению людей к системе ЖКХ, к жалобам на, не качественный ремонт и увеличение оплаты за услуги не подкрепленные соответствующим увеличением качества услуг?
Конкретные собственники помещений, дома которых ремонтировались в 2014 году, были устранены от контроля за ходом и приемкой выполненных работ, а многие собственники помещений в многоэтажных домах не знают о том, что их дома включены в списки на ремонт или переселение из аварийного жилья.
Правительством Севастополя до сих пор не принята долгосрочная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую должны быть включены все дома, подлежащие ремонту, расположенные на территории Севастополя, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.
Властями всех уровней и общественными организациями города не ведется информационная работа, тематические приёмы граждан, «прямые линии», не публикуются материалы в СМИ, посвященные наиболее актуальным вопросам Жилищного кодекса Российской Федерации.
И напоследок можно дать некоторые рекомендации властным структурам по преодолению проблем отрасли ЖКХ.
По примеру других регионов РФ принять Государственную программу «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Севастополя».
Провести в полном объеме инвентаризацию и регистрацию имущества ЖКХ города.
Обеспечить прозрачность действия властей о ходе проводимых мероприятий в ЖКХ (Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 289-ФЗ).
Не привлекать к работе в городских и местных органах власти бывших чиновников времен украинской власти, потерявших авторитет у севастопольцев, а доверить эту работу настоящим профессионалам.
Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города вместе с местными органами власти начать работу по организации самоуправления в многоквартирных домах, а также способствовать созданию как можно большего количестваТСН (товариществ собственников недвижимости) в городе.
Ввести практику проведения конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
Региональный оператор «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов города Севастополя» должен начать работу по техническому обследованию многоквартирных домов - для того чтобы определить реальный процент их износа.
Инициировать создание в городе федерального значения Севастополе региональной общественной организации или «Совета по общественному контролю в сфере ЖКХ и жилищному просвещению».
Создать Службу «одного окна» и Электронную приемную.
Хочу сказать, что я коснулся не всех сложных задач и вопросов жилищно-коммунального хозяйства, а только небольшой ее части.( Я не сказал о тарифах на коммунальные услуги, взноса на капремонт, вывозе бытовых отходов, федеральных и региональных стандартах, стандарте управления многоквартирным домом, заключении договоров с управляющими компаниями, создании ТСН(ТСЖ) и совета многоквартирного дома, раскрытии информации о деятельности УК и ТСН и т.д.)
Реформа ЖКХ в России идет уже десять лет, и за эти годы принято большое количество законов и постановлений Правительством РФ и других нормативных документов соответствующими ведомствами и министерствами, которые регламентируют и направляют эту работу.
Жителям города хотелось бы дать тоже совет, полученный нами в ходе общения с представителями других регионов России. Не ждать, пока власти города начнут эту сложную и большую работу, а начинать действовать уже сейчас, ведь на это у Вас есть все права.
Если ВЫ хотите, чтобы ваши дома стали "умными", а поселения "евро-деревнями", хотите не искать деньги для ремонта кровель, коммуникаций, подъездов, не выпрашивать у власти разрешения на строительство стоянки для машин и благоустройства дворовой территории, создавайте ТСН(ТСЖ).
Самой эффективной формой управления многоквартирным домом с точки зрения защиты экономических и юридических прав и интересов собственников является ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ. При его создании собственники сами будут определять расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Пользоваться предоставляемыми банками кредитами, принимать решение, когда проводить ремонт, и в какой очередности, самостоятельно формировать и распоряжаться фондом капитального ремонта.
ТСЖ имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве управляющих компаний.
Для осуществления деятельности ТСЖ лицензия, которая необходима для управляющих организаций, не требуется.Также нужно помнить, что на рынке жилищных услуг «свято место пустым не бывает», и плохо, если его займут недобросовестные коммерческие управляющие компании и будут вместо нас управлять нашим имуществом и деньгами. Об этом так же говорит опыт российских регионов.
Эксперт Севастопольского регионального отделения Общероссийского Народного Фронта Дмитрий Мальков
Тамбовский волк тебе товарищ... [img:ecu4fb2f]http://s018.radikal.ru/i524/1509/49/2d798d2ed580.jpg[/img:ecu4fb2f] С. Градировский http://крымскиегоры.рф/
|